1/ Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire dit BRS, est un dispositif d’accession sociale à la propriété créé par la loi ALUR en 2014. Il aide les foyers à ressources modestes et moyennes à devenir propriétaire de leur résidence principale, à un prix bien moins cher que le marché et dans des lieux convoités.

2/ Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Le BRS sépare le bâti (les murs) du foncier (le terrain). Vous achetez les murs de votre logement neuf mais pas le terrain. Le terrain est acheté par La Coop Foncière, l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) de Coopimmo, vous le loue en contrepartie d’une redevance mensuelle que vous devrez verser pendant toute la durée de votre occupation.

3/ Comment est calculé le montant de la redevance mensuelle ?

La redevance mensuelle est calculée en fonction de la surface en m² de votre logement. Dans le cadre de la commercialisation en BRS du programme Seinergy, la redevance s’élève à 2,93€/m². Si vous achetez un T2 de 49,30m², la redevance sera donc de 144,45 € par mois.

4/ À qui va l’argent de la redevance ?

Le montant de votre redevance est versé à La Coop Foncière en contrepartie de votre occupation du terrain. L’argent sert au financement du terrain et aux frais de gestion de l’OFS.

5/ Qu’est-ce qu’un OFS ?

Un Organisme Foncier Solidaire est une structure à but non lucratif qui a reçu un agrément par le Préfet de la Région pour faciliter l’accession sociale à la propriété. Il achète des terrains, contacte un promoteur immobilier pour construire des résidences et s’allie ensuite aux acquéreurs par le biais de la signature d’un Bail Réel Solidaire. Les OFS remplissent une mission d’intérêt général en contribuant à la création d’un parc d’accession sociale. L’OFS est également garant du respect des conditions attachées au BRS.

6/ Quelle est la durée du bail signé ?

Les BRS signés par La Coop Foncière sont d’une durée de 80 ans et sont automatiquement rechargeables pour une durée de 80 ans à chaque mutation (vente ou succession).

7/ Pourquoi les logements en BRS sont-ils moins chers ?

Les logements en BRS sont moins chers car vous n’achetez que les murs et pas le terrain. De plus, la TVA est réduite à 5,5% au lieu de 20%. Ces facteurs combinés abaissent considérablement le prix d’acquisition.

8/ Quels sont précisément les avantages du BRS ?

Les avantages du BRS sont nombreux : vous achetez un logement neuf à haute performance énergétique à partir de 40% en dessous du marché dans un endroit convoité, la TVA est réduite à 5,5% au lieu de 20%, vous pouvez contracter un Prêt à Taux Zéro, la redevance mensuelle pour l’occupation du terrain est faible (2,93€/m²/mois pour le programme Seinergy), les frais de notaire sont réduits et votre accession est sécurisée par les garanties de rachat et de relogement en cas d’aléas de la vie.

9/ En quoi la garantie de rachat sécurise mon achat ?

La garantie rachat vous couvre si vous êtes mutés, vous divorcez ou vous séparez, vous perdez votre emploi… et vous souhaitez revendre votre logement. La garantie est valable 15 ans et vous assure un prix de vente minimum.

10/ Qu’est-ce que la garantie de relogement ?

La garantie de relogement vous couvre aussi en cas d’aléas de la vie (décès du titulaire du bail, perte d’emploi, séparation ou divorce, invalidité) qui vous ne permettent plus de rembourser vos mensualités. Valable aussi 15 ans, cette garantie vous permet d’être relogé dans un logement locatif.

11/ Suis-je vraiment propriétaire ?

Bien que vous louiez le terrain, le BRS vous confère des droits réels très similaires à ceux d’un propriétaire. Vous pouvez utiliser votre logement comme bon vous semble tant qu’il reste votre résidence principale, vous pouvez le vendre et le transmettre. Vous êtes aussi responsables de toutes les charges et obligations liées à la propriété : charges de copropriété, taxe foncière, travaux d’entretien… Cependant, il existe quelques particularités mentionnées dans le bail : si vous décidez de vendre votre logement, le prix est encadré et les acquéreurs doivent obligatoirement être éligibles au BRS et pour cela être agréés par La Coop Foncière.

12/ Pourrais-je avoir un exemple pour m’aider à comparer une accession classique et en BRS ?

Prenons comme exemple l’achat d’un appartement 3 pièces de 65m² à 5500€/m² :

13/ Est-ce que tout le monde peut acheter en BRS ?

Non, tout le monde ne peut pas acheter en BRS. Il faut respecter certains plafonds de ressources et acheter le logement pour sa résidence principale.

14/ Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Vous êtes primo-accédant si vous n’avez jamais été propriétaire ou si vous avez vendu votre propriété il y a au moins 2 ans et que vous occupez un logement en location depuis.

15/ Quels sont les plafonds de ressources à respecter pour pouvoir bénéficier du BRS ?

Les plafonds de ressources pour bénéficier du BRS dépendent du nombre de personnes dans le foyer et de la zone géographique du logement. Les données ci-dessous sont celles en vigueur depuis le 1^er janvier 2023 (mise à jour chaque année) et sur la base du revenu fiscal de référence de l’année n-2.

16/ Quels sont les documents à fournir pour justifier mon éligibilité ?

Pour justifier votre éligibilité, vous devez fournir votre avis d’imposition N-2 ainsi que celui des personnes qui occuperont le logement que vous allez acheter ou qui sont rattachées à votre foyer fiscal.

17/ Puis je financer mon projet auprès de la banque de mon choix ?

La Coop Foncière a mis en place un partenariat avec la Caisse d’Epargne IDF. Vous pouvez aussi vous diriger vers le Crédit Coopératif, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel et la Banque Postale, qui réalisent aussi des financements en BRS. Votre conseiller commercial peut vous renseigner sur les banques qui peuvent vous accompagner.

18/ Comment ma capacité d’emprunt sera calculée par la banque pour un achat en BRS ?

La banque évaluera votre capacité d’emprunt en prenant en compte vos capacités financières pour rembourser les mensualités du prêt que vous contracterez, le montant de la redevance mensuelle, si vous avez d’autres emprunts en cours et votre âge.

19/ Puis je louer mon logement acquis en BRS ?

Vous ne pouvez pas louer votre logement acquis en BRS puisqu’il doit obligatoirement être votre résidence principale.

20/ Puis-je faire les travaux que je souhaite dans mon logement ?

Si vous souhaitez effectuer des travaux importants (autres que l’embellissement ou l’installation d’une cuisine équipée) dans votre logement, vous devez obligatoirement informer au préalable La Coop Foncière pour validation. Dans le cas où vous ne respecteriez pas ces obligations, l’OFS pourra résilier le bail.

21/ Puis je revendre mon logement au prix que je veux et quand je veux ?

La revente de votre logement peut avoir lieu à n’importe quel moment mais dans les conditions définies dans votre BRS (prix d’acquisition actualisé avec l’Indice du coût de la construction fixé par l’INSEE). Les futurs acquéreurs doivent eux aussi respecter obligatoirement les conditions de ressources du BRS et obtenir l’agrément de La Coop Foncière.

22/ Mes enfants pourront-ils hériter de mon logement ?

Si vous avez des enfants ou des héritiers, votre logement leur sera transmis après votre décès. Si leurs revenus concordent avec les plafonds de ressources imposés par le BRS et qu’ils occupent votre logement en tant que résidence principale, ils pourront l’habiter après votre décès et le bail sera renouvelé pour 80 ans. Si vos héritiers ne sont pas éligibles au BRS, ils auront un an pour trouver un acquéreur éligible et le proposer à La Coop Foncière.

23/ Que se passe-t-il si le bail prend fin ?

Le Bail Réel Solidaire a une durée de validité de 80 ans. Il est donc très peu probable qu’il expire puisque qu’à chaque fois qu’un nouveau propriétaire prend possession du bien, la durée du bail est renouvelée pour 80 ans.